Девелоперы осваивают новые регионы России, несмотря на риски: как развивается рынок жилья

Москва. 25 апреля. ГеоИнфо — В первые месяцы 2025 года российские застройщики начали активно осваивать рынок жилья в новых регионах страны. Особенно заметна активность в Мариуполе, где, несмотря на риски, связанные с санкциями, логистикой и близостью боевых действий, сразу несколько компаний запустили свои проекты. Девелоперы не единственные, кто не боится рисков: значительная часть сделок на рынке новостроек и вторичной недвижимости совершается покупателями из других субъектов РФ. При этом цены на жильё продолжают расти с 2022 года, сообщают РИА Новости Недвижимость.

По данным Минстроя ДНР, на территории республики работают 26 девелоперов. В 2025 году здесь планируется построить и восстановить 753 тыс. кв. метров жилья, почти в равной степени распределённых между многоквартирными домами и индивидуальными постройками. В ЛНР возводятся восемь домов общей площадью 58 тыс. кв. м, в Херсонской области реализуется один проект в Геническе (9,3 тыс. кв. м), а в Запорожской области новостроек пока нет. Однако, по словам представителей агентств недвижимости, интерес к региону у девелоперов уже есть благодаря созданию свободной экономической зоны.

Наиболее активно рынок развивается в Мариуполе, где, по словам Луизы Наливай, владелицы агентства недвижимости «Аякс-Мариуполь», 80% новостроек приходится на комфорт-класс. Семь домов, построенных в 2023–2024 годах, уже распроданы, а продажи открыты ещё в десяти объектах. Девелоперы — в основном из других регионов России — привлекаются льготными условиями: земельные участки выделяются без торгов. По словам Натальи Мартыновой, генерального директора девелопера «Эволюция», строительство ведётся активно благодаря спросу, благоприятному климату и выгодному расположению Мариуполя.

Спрос на новостройки высок, значительная его часть формируется за счёт покупателей из Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска и северных регионов. По оценкам Мартыновой и Наливай, доля местных покупателей составляет лишь 20–30%. Один из главных стимулов — программа льготной ипотеки под 2%, которой может воспользоваться любой гражданин РФ. До 80% сделок с новостройками совершаются в ипотеку.

Компенсации за утраченное жильё также влияют на рынок, но их размер ограничен социальной нормой. Например, за 64-метровую «трёшку» выплата может быть произведена только за 33 кв. метра. При этом, по данным Наливай, с 2023 года стоимость жилья в новостройках Мариуполя выросла более чем втрое — до 189 тыс. рублей за кв. м, что превышает уровень цен в Ростове-на-Дону. Студии начинаются от 6,3 млн рублей, элитные трёшки — до 12,5 млн.

На рынке вторичного жилья рост цен был менее стремительным, но здесь выше юридические риски и сложнее оформление. Сделки проходят по российскому законодательству, но требуют постановки объекта на кадастровый учёт, что занимает месяц-полтора. Из-за нехватки сотрудников в МФЦ и необходимости проверки украинских документов оформление затягивается. При этом через нотариуса процедура проходит быстрее благодаря подключению к информационной системе нотариата.

Юридическое сопровождение обходится недёшево: юристы берут от 15–20 тыс. рублей, риелторы — 4–5% от стоимости объекта. В Запорожской области комиссия составляет от 100 тыс. рублей. В Мариуполе и Донецке активно работают агрегаторы «Авито» и «Домклик», а также Telegram, где местные жители размещают свои объявления.

Цены на вторичку в Мариуполе выросли на 60–70% за год, стартуют от 50–60 тыс. рублей за кв. м. Однокомнатные квартиры стоят от 3,6 до 4,4 млн рублей. На рынке преобладают дома 30–40-летней давности, но даже полуразрушенные здания находят покупателей — цена таких объектов начинается от 3 млн рублей. Местные жители, как правило, продают квартиры, чтобы переехать в другие регионы.

В Донецке, несмотря на сохраняющиеся риски, спрос сохраняется, особенно со стороны военных. По словам Владимира Нешко, президента Ассоциации риелторов Донбасса, половина покупателей — военнослужащие, использующие выплаты по ранениям и льготную ипотеку. Цены на жильё варьируются от 50 до 210 тыс. рублей за кв. м. Самый дорогой объект — двухуровневая квартира с подземным паркингом за 35 млн рублей.

В Запорожской области сделки сосредоточены в Мелитополе и Бердянске, где обстановка стабильнее. Цены — от 50 до 150 тыс. рублей за кв. м, есть и элитные особняки до 100 млн рублей. После резкого роста цен в 2023 году рынок стабилизировался, но стоимость недвижимости остаётся высокой.

Таким образом, рынок жилья в новых регионах России развивается активно, несмотря на объективные трудности. Высокий интерес девелоперов, льготные программы и спрос со стороны россиян из других регионов обеспечивают устойчивый рост как новостроек, так и вторичной недвижимости.