Региональные девелоперы усиливают присутствие за пределами домашних рынков

Региональные девелоперы все чаще выходят за пределы домашнего рынка и формируют портфели в нескольких субъектах РФ. Для строительных компаний такая экспансия связана с развитием бизнеса, диверсификацией рисков, поиском новых площадок и возможностью масштабировать управленческую модель, отработанную на локальном рынке, передают Ведомости Город.

По словам заместителя генерального директора «Унистроя» Михаила Калашникова, выход в другой регион обычно становится следующим этапом развития застройщика. Компания проходит несколько экономических циклов, реализует проекты разного масштаба, накапливает компетенции в продукте, строительстве, продажах, сервисе и эксплуатации. После этого у девелопера появляется управленческая модель, которую можно переносить на новые территории.

Основатель BnMap.pro Ирина Доброхотова связывает интерес к новым регионам с насыщением отдельных локальных рынков. В ряде городов усиливается конкуренция, сокращается количество качественных площадок, а маржинальность проектов снижается. Дополнительным фактором стало охлаждение ипотечного рынка, особенно чувствительное для массового сегмента. Для крупных и средних компаний работа сразу в нескольких регионах также снижает зависимость от локальной экономики, решений властей, спроса и кадровой ситуации.

Директор по исследованиям Macon Ольга Змиевская отмечает, что застройщикам становится сложнее удерживать высокую долю в одном городе. При этом опытная компания может выйти на другой рынок и занять часть спроса, особенно если местные игроки слабее. Расширению географии помогают стандартизация процессов и перевод части операций в онлайн. Кроме того, региональные рынки по-разному реагируют на внешние факторы: при общей стагнации цен в одних городах рост может сохраняться, а в других продажи снижаются сильнее.

Для «Энко.Корпорация» расширение географии заявлено как часть долгосрочной стратегии. По данным рейтинга ЕРЗ.РФ, компания входит в тройку лидеров по объему ввода жилья в Тюмени: с 2020 по 2025 год она построила там более 670 тыс. кв. м. В компании указывают на дефицит качественного жилья в крупных российских городах, прежде всего в сегментах комфорт+ и бизнес-класса.

В 2024 году «Энко.Корпорация» провела первую M&A-сделку, купив воронежского застройщика «Инстеп». Сделка открыла компании выход в Воронежскую, Липецкую и Курскую области. В портфель также вошли два завода железобетонных конструкций, два проектных института, генподрядчик и три управляющие компании. По словам заместителя председателя правления, стратегического финансового директора АО «Энко.Корпорация» Максима Левинова, интеграция этих активов позволила увеличить объем строительства и земельный банк, а также использовать собственные возможности в проектировании, производстве стройматериалов и управлении объектами. Сейчас земельный банк компании превышает 4,3 млн кв. м в девяти регионах: Тюменской, Свердловской, Воронежской, Липецкой, Курской и Нижегородской областях, ЯНАО, ХМАО и Татарстане.

Другой пример региональной экспансии — работа ГК «ЮгСтройИнвест» в Мариуполе. В 2023 году компания начала строительство в городе по 214-ФЗ и в том же году ввела первый дом. Сейчас в Мариуполе девелопер построил 76 тыс. кв. м жилья, до конца 2026 года планирует сдать еще более 102 тыс. кв. м. В июне на Петербургском международном экономическом форуме компания подписала соглашение с главой ДНР Денисом Пушилиным. Документ предусматривает инвестиции более 100 млрд руб. в строительство жилья и инфраструктуры в Донецке и Макеевке. Генеральный директор компании Юрий Иванов среди факторов интереса к региону назвал режим свободной экономической зоны и президентскую ипотеку под 2%.

При выборе новой географии девелоперы оценивают емкость рынка, экономическую ситуацию, динамику населения, платежеспособный спрос, объем предложения, уровень конкуренции, стоимость входа в площадку, себестоимость строительства и потенциальную маржинальность. По словам Доброхотовой, важны также локальные партнеры, административная специфика и наличие конкретных возможностей — участка, проекта или предложения, которое компания считает перспективным.

Чаще всего застройщики начинают экспансию с соседних регионов или субъектов внутри своего федерального округа. Такой вариант проще с точки зрения логистики, управления и узнаваемости бренда. Змиевская приводит в пример краснодарские компании, которые активно выходили в Ростовскую область и до сих пор занимают заметную долю этого рынка. При этом девелоперы, как правило, ориентируются на крупные города по численности населения.

Коммерческий директор компании «Эволюция» Елена Горячева говорит, что при выборе региона компания оценивает не только текущий спрос, но и возможное состояние рынка через несколько лет. Так, в Оренбурге девелопер одним из первых начал развивать сегмент бизнес-класса. В Мариуполе компания также ориентируется на долгосрочные планы развития территории, объем государственных и частных инвестиций, демографические перспективы, дефицит качественного жилья и потенциал роста рынка.

Статус федерального девелопера уже не обязательно связан с выходом в Москву. По словам Доброхотовой, столичный рынок остается крайне конкурентным и сложным для новых участников из-за высокой стоимости входа, дефицита площадок и конкуренции с крупнейшими игроками. Региональные компании могут получить федеральный масштаб за счет работы в нескольких субъектах и сопоставимого качества проектов без присутствия в Московском регионе.

Калашников считает, что федеральность определяется не проектом в столице, а способностью работать в разных регионах с единым стандартом качества и учетом специфики каждого города. При этом локальный застройщик на старте обычно лучше знает рынок, ожидания покупателей, подрядчиков, агентские сети, банки, администрацию и профессиональное сообщество. Федеральный игрок компенсирует это опытом работы на разных рынках, финансовой устойчивостью, управленческой системой, стандартами продаж и сервиса.

В «Энко.Корпорации» считают, что «прописка» застройщика условна: значительная часть проектов ведется через SPV, зарегистрированные в регионе строительства. Налоговая база в таком случае остается там, где создается продукт. По мнению компании, сравнивать экономику местного и пришлого девелопера напрямую некорректно: результат зависит от эффективности управления, стоимости финансирования, точности инвестиционных расчетов и качества финансовых решений.

Опрошенные участники рынка сходятся в том, что универсально самых маржинальных регионов нет. На экономику проекта влияют стоимость входа, прогнозируемый спрос, этапность реализации, дефицит качественного продукта и возможность сформировать среду, за которую покупатель готов платить. Левинов отмечает, что в регионах Центральной России хорошую маржу может давать сегмент комфорт+, если проект включает качественное благоустройство, общественные пространства и архитектурные решения. По его словам, «Энко.Корпорация» в таких проектах формирует цену на 10–15% выше среднерыночной в своем сегменте.

Отдельным направлением остаются проекты бизнес- и премиум-класса в региональных столицах, где предложение в этих сегментах ограничено. «Энко.Корпорация» уже реализовывала такие проекты в Тюмени и переносит этот опыт на другие рынки. В Воронеже компания готовит к запуску проект в бизнес-сегменте, а в Нижнем Новгороде реализует проект с пятизвездочным отелем и резиденциями под управлением LeePrime.

Среди крупных региональных девелоперов, работающих в федеральном масштабе без проектов в Московском регионе, эксперты называют ГК ССК из Краснодарского края, «ЮгСтройИнвест» из Ставропольского края, «Унистрой» из Татарстана и «Энко.Корпорация» из Тюменской области. По оценке консультантов, их проекты в регионах сопоставимы со столичными по уровню комфорта, архитектуре, благоустройству и набору инфраструктуры.

В квартале «Мириады» в Тюмени, который «Энко.Корпорация» перевела в формат комплексного развития территории по инициативе правообладателя, предусмотрены детский сад на 110 мест, школа и инженерная сеть для первой очереди. Также запланированы встроенно-пристроенные помещения общей площадью не менее 4 тыс. кв. м для дополнительных объектов образования или здравоохранения. По мастер-плану территории площадью 250 га предусмотрены четыре школы, восемь детских садов, поликлиника, пожарное депо, общественные и культурные пространства. В проекте «Беринг» в районе Лесобаза застройщик вместе с первыми домами построил дорогу. К 2029 году город должен сдать рядом школу на 1200 мест, к 2031 году запланированы спорткомплекс с ледовой ареной и технопарк «ДСК-500».

В Мариуполе компания «Эволюция» реализует ЖК «Чувства» — малоэтажный квартал бизнес-класса с приватным двором-садом, зеленым стилобатом и общественными пространствами. В другом проекте, авторском доме «Мари» с подземным паркингом, застройщик делает акцент на клубном формате, архитектуре и сервисной составляющей.

В марте 2025 года «Энко.Корпорация» заключила соглашения о сотрудничестве с ПАО «Северсталь» и ПАО «Сибур холдинг». В компании связывают эти договоренности с внедрением низкоуглеродных и ресурсосберегающих технологий, повышением энергоэффективности зданий и развитием зеленого финансирования. Девелопер также использует BIM-моделирование, чтобы выявлять проектные ошибки до выхода на строительную площадку.

Генеральный директор, председатель правления «Энко.Корпорация» Елена Низамова отмечает, что особых преференций или льгот для девелоперов на региональных рынках нет. По ее словам, устойчивую доходность получают компании, которые умеют работать с данными и спросом, точно рассчитывать финансовые возможности и вести прозрачный диалог с властями.